Не каждая новостройка становится инвестицией

1. 01

   Фиксируем бюджет, цель, срок и ограничения.

2. 02

   Выбираем сценарий: аренда, рост капитала или комбинация.

3. 03

   Отбираем ЖК и конкретные лоты.

4. 04

   Строим финансовую модель с базовым, оптимистичным и стрессовым сценариями.

5. 05

   Формируем шорт-лист, риски и сценарий выхода.

• Конкуренция внутри ЖК

  Тысячи одинаковых лотов могут одновременно выйти на аренду или перепродажу.

• Неподходящая планировка

  Лишние метры увеличивают цену покупки, но не всегда увеличивают аренду или цену выхода.

• Скрытые расходы

  Ремонт, меблировка, налоги, УК, простой, дисконт и комиссия уменьшают реальный результат.

• Нет сценария выхода

  Без оценки спроса, срока владения и конкуренции продажа может потребовать существенной скидки.

Инвестиция начинается не с выбора красивого ЖК, а с проверки будущего спроса и полной экономики объекта.

• Доход от аренды

  Локация, метро, спрос арендаторов, планировка, простой, УК и эксплуатационные расходы.

• Рост капитала

  Момент входа, ограниченность предложения, конкуренция, стадия проекта и ликвидность на выходе.

• Комбинированная стратегия

  Аренда во время владения плюс возможность выгодной продажи. Фокус — финансовая модель и сценарий выхода.

• Локация

  Проверяем не адрес, а окружение: чем заняты соседние участки и что на них появится к вашему выходу из сделки.

  Локация — первый фильтр. Если непонятно, кто и зачем захочет жить здесь через несколько лет, дальше объект не считаем.

  Что смотрим:

  • что стоит вплотную к участку: промзона, склады, железная дорога, магистраль, ЛЭП, очистные сооружения;
  • что на соседних участках разрешено строить. Это видно по публичным документам планировки: проектам планировки территории, программам комплексного развития, градостроительным планам. Сегодняшний пустырь и вид из окна не говорят ничего о том, что там будет к вашему выходу из сделки;
  • обжитость: работают ли уже школа, детский сад, поликлиника, продуктовые магазины — или всё это обещано в следующих очередях;
  • цену метра сравниваем с соседними корпусами того же класса и со вторичкой рядом. Разрыв должен объясняться чем-то, что видно на местности. Необъяснимый разрыв — это либо переплата за рендер, либо риск, о котором не сказали.

  Плохие признаки: единственный жилой дом среди промышленной застройки без утверждённых планов её вывода; окна в стену будущей очереди того же проекта; выход из ЖК сразу на магистраль без перехода; вся инфраструктура района — только внутри самого ЖК и только в проекте.

  Как влияет на решение: локация во многом задаёт потолок цены выхода. Планировку можно выбрать, ремонт переделать, цену обсудить; поменять то, что стоит вокруг дома, нельзя. Объект со слабым окружением проходит дальше только с понижающими допущениями: цену выхода в расчёте закладываем ниже, чем даёт сравнение с соседями, и смотрим, остаётся ли он в плюсе при такой поправке.

• Метро и транспорт

  Меряем путь до метро по тротуарам и переходам, а не по прямой на карте, и проверяем стадию обещанной станции.

  Что смотрим:

  • пеший маршрут от подъезда до вестибюля станции, построенный по существующим тротуарам и переходам. Прямая линия на карте всегда короче: она не знает про железную дорогу, реку, шоссе без перехода и забор промзоны;
  • с какой стороны путей находится выход из метро. Выход не на ту сторону добавляет к дороге больше, чем видно по расстоянию на карте;
  • чем этот маршрут становится зимой и вечером: освещение, тротуар вдоль проезжей части, проход через пустырь или гаражи;
  • альтернативы: МЦД и МЦК, наземный транспорт до метро, выезд на магистраль и число выездов из квартала;
  • обещанные станции и дороги — по стадии: заявление о намерении, проект, начатое строительство. В базовый расчёт берём транспорт, который работает сегодня. Открытие станции идёт отдельной строкой в оптимистичном сценарии, а не в основной модели.

  Плохие признаки: путь пересекает магистраль или пути там, где перехода нет; единственная связь с метро — автобус, который стоит в той же пробке, что и все; один выезд из квартала на весь проект; вся транспортная привлекательность держится на объекте, срок ввода которого официально не подтверждён.

  Как влияет на решение: время пешком до метро — первый фильтр арендатора и первая строка в объявлении о продаже. Оно входит и в ставку аренды, и в срок экспозиции. Сколько минут приемлемо — не одно число на все объекты: порог мы держим разным для аренды и для перепродажи и правим его на класс объекта. Арендатор считает минуты каждый день и платит за них ставкой; покупатель смотрит на маршрут целиком — какая ветка, сколько пересадок и куда они ведут.

• Класс и концепция ЖК

  Сверяем объявленный класс с проектом и с тем, что уже построено, а обещания концепции переводим в расходы.

  Класс определяет, с чем объект будут сравнивать арендатор и покупатель. Если он завышен, модель считается по чужой арендной ставке и по чужой цене выхода — и ошибается на весь срок владения.

  На ранней стадии сверять физически нечего: тогда читаем проектную документацию и декларацию — заявленные материалы, высоты, число квартир на этаже, число машиномест. Что из обещанного выполнено, видно позже, по мере стройки, и к этому списку мы возвращаемся.

  Что сверяем:

  • конструктив и параметры: материал стен и перекрытий, высота потолков, шаг несущих конструкций, остекление, шумоизоляция, число квартир на этаже и лифтов на секцию;
  • места общего пользования: отделка входной группы, колясочные, кладовые, двор без машин, наличие и тип паркинга, отношение числа машиномест к числу квартир;
  • первые этажи: что на них заявлено по проекту и что уже открылось. Продуктовый магазин и пункт выдачи добавляют удобства, круглосуточные точки и бары снижают ставку и меняют состав жильцов;
  • концепцию — по пунктам. Лобби с консьержем, ландшафт, эксплуатируемая кровля, охрана: каждое обещание из презентации завтра станет строкой в квитанции, поэтому оно попадает в расчёт стоимости владения, а не в описание объекта.

  Плохие признаки: премиальные обещания при массовом конструктиве; класс, для которого в районе нет сопоставимого окружения (сравнивать объект будут с соседями, а не с презентацией); отсутствие паркинга там, где машиноместо ожидается по умолчанию; концепция, которую невозможно содержать без высокой платы за обслуживание.

  Как влияет на решение: класс — не ярлык, а набор проверяемых признаков. Расхождение между заявленным и тем, что видно в проекте и на площадке, мы фиксируем прямо в разборе и дальше считаем объект по фактическому классу.

• Размер ЖК и конкуренция

  Считаем, сколько похожих квартир выйдет на рынок вместе с вашей: в корпусе, в очередях и у застройщика.

  На выходе из сделки вы конкурируете не с рынком вообще, а с соседями по дому и с застройщиком.

  Что считаем:

  • общее число квартир в проекте и по очередям, срок ввода каждой очереди;
  • сколько в корпусе лотов, похожих на ваш: та же комнатность, близкая площадь, тот же вид и тот же диапазон этажей. Прямые конкуренты — это они, а не весь ЖК;
  • какая доля лотов куплена под инвестиции. Прямых данных нет, оцениваем по косвенным признакам: доле компактных лотов в проекте, скорости продаж на старте, активности переуступок;
  • остатки застройщика к моменту вашей продажи и его возможности: скидки, рассрочка, отделка в подарок, собственные программы оплаты. Частный продавец таких условий предложить не может;
  • совпадение календарей: когда сдаётся ваша очередь, когда выходит следующая и когда истекает минимальный срок владения.

  Плохие признаки: несколько тысяч лотов с одной датой ввода; ваша планировка — самая массовая в корпусе; следующая очередь выходит ровно к вашему сроку продажи; проект целиком состоит из компактных лотов, купленных с той же целью, что и ваш.

  Как влияет на решение: конкуренция бьёт не столько по цене, сколько по сроку. В модели она превращается в удлинение срока экспозиции и в дисконт стрессового сценария. Объект с высокой конкуренцией проходит дальше, если остаётся в плюсе при этих допущениях.

• Планировка и будущий спрос

  Смотрим, за что платятся метры — полезная площадь против коридоров, — и кто купит или снимет квартиру после вас.

  Планировка — единственное, что нельзя исправить после сделки. Цену обсуждают, ремонт переделывают, планировку нет.

  Что смотрим:

  • соотношение жилой и вспомогательной площади: коридоры, ниши, скошенные углы, второй санузел там, где он не нужен. Эти метры вы оплачиваете при покупке, но они не добавляют ни к ставке аренды, ни к цене выхода;
  • геометрию комнат: ширину, форму, положение окна и двери, помещается ли кровать, стол и шкаф без потери прохода;
  • окна: на что выходят, на каком этаже, не упираются ли в соседнюю секцию или в будущую очередь. Окно кухни-гостиной во двор и на магистраль — это две разные квартиры;
  • что вообще можно изменить: несущие стены, мокрые зоны, вентиляция. Отдельно отмечаем, что из желаемого потребует согласования; в расчёт при этом берём вариант без перепланировки;
  • проверку на лишние метры: сравниваем лот с ближайшим меньшим того же типа. Если прибавка в цене покупки не отбивается прибавкой в аренде или в цене выхода, метры лишние, и мы говорим об этом прямо;
  • портрет будущего жильца: пара без детей, семья со школьником, приезжий сотрудник. У каждого свои требования к окружению, и мы проверяем, есть ли рядом то, что ему нужно: школа, детский сад, магазин, парковка, места приложения труда.

  Плохие признаки: длинный коридор в маленькой квартире; вытянутая узкая комната; кухня без окна; окно в окно; студия там, где спрос на аренду держат семьи; лот, который выигрывает только у худших соседей по корпусу.

  Как влияет на решение: планировка во многом определяет, будет ли квартира при равной цене сдаваться и продаваться первой в корпусе или последней.

• Полная стоимость владения

  Считаем не цену покупки, а все деньги до выхода: ремонт, налоги, плату УК, простой и расходы на продажу.

  Цена покупки — одна строка расчёта. Результат сделки определяет то, что происходит после неё.

  Строки, которые собираем по каждому объекту:

  • цена покупки и фактическая скидка, первоначальный взнос и график платежей;
  • ремонт, мебель и оборудование — до состояния, в котором квартиру действительно сдают или продают;
  • стоимость денег: проценты по кредиту либо доходность, от которой вы отказались, вложив свои;
  • налоговый режим, налог на имущество, налог при продаже и минимальный срок владения;
  • плата УК и эксплуатационные расходы, взносы за паркинг и кладовую;
  • аренда и простой между арендаторами, расходы на поиск жильца и на управление;
  • расходы на продажу: комиссия, подготовка объекта, реклама, время;
  • цена выхода и дисконт, на который придётся согласиться, чтобы уложиться в срок.

  Как считаем: три сценария — базовый, оптимистичный и стрессовый. В стрессовом одновременно ухудшаются простой, срок продажи и дисконт; смотрим, остаётся ли объект в плюсе и в какой момент он выходит в ноль. Итог оцениваем по деньгам после всех расходов и налогов, а не по проценту доходности из презентации.

  Плохие признаки: плата УК, при которой обслуживание съедает заметную долю арендного потока; модель, которая работает только при нулевом простое; расчёт без расходов на продажу и без налога; доходность, которая существует, только если продать точно в назначенный месяц.

  Как влияет на решение: этот расчёт отвечает на вопрос, стоило ли вообще входить в сделку. Объект, который держится в плюсе только в оптимистичном сценарии, в шорт-лист не попадает.

  Материалы носят информационный характер, не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют доходность.

• ЖК «Соул»

  покупка

  24,45 млн ₽

  площадь

  60,8 м²

  ремонт

  4 млн ₽

  продажа

  39,8 млн ₽

  заявленный чистый прирост

  около11,35 млн ₽

  заявленная доходность

  около40%

  Методология

  Проект сравнивали с окружением: соседние девелоперы выходят здесь с проектами премиум-класса и ценой от 800 000 ₽ за метр, «Соул» — единственный в этом месте проект бизнес-класса с первыми ценами на уровне 400 000 ₽ за метр, а стартовых площадок поблизости мало. Отдельно проверяли логистику, девелопера и концепцию проекта. Расчёт оправдался на стороне спроса: прямых конкурентов в локации практически нет — кроме Черняховского, а квартиру продали со второго показа ещё во время ремонта.

  Смотреть кейс

Результат относится к конкретной сделке, периоду, объекту и набору допущений. Он не гарантирует аналогичную доходность в будущем.

• Проверить квартиру под аренду
• Посмотреть короткий список ЖК
• Понять полную экономику покупки
• Заказать профессиональный подбор

• Это просто подбор квартир?

  Нет. Подбор конкретной квартиры — это последний шаг, а не первый. Сначала фиксируем то, от чего зависит всё остальное: бюджет, цель (доход от аренды, рост капитала или комбинация), срок владения и ограничения, которые нарушать нельзя. Только после этого имеет смысл говорить о конкретных ЖК: под аренду и под перепродажу подходят разные объекты, разные корпуса и разные планировки внутри одного корпуса. Дальше работа идёт в фиксированном порядке. Отбираем ЖК и конкретные лоты. По каждому лоту строим финансовую модель — с базовым, оптимистичным и стрессовым сценарием. Собираем шорт-лист, в котором рядом с плюсами написаны риски, и сценарий выхода: кому, когда и по какой цене этот объект можно будет продать или сдать. Отличие от витрины застройщика — в вопросе, на который мы отвечаем. Витрина отвечает на вопрос «что сейчас есть в продаже и по какой цене». Мы отвечаем на вопрос «кто, когда и по какой цене купит или снимет эту квартиру через несколько лет» — и сколько от результата останется у вас после ремонта, налогов, платы УК, простоя и расходов на продажу. Поэтому нормальный результат работы — не обязательно список квартир. Это может быть и вывод «в этом бюджете и с этим сроком покупать не стоит» или «объект хороший, но не этот лот». Цель, бюджет и срок владения уточняем в первом разговоре и под них предлагаем формат: экспресс-разбор, подбор объектов или финансовую модель.

• Вы гарантируете доходность?

  Нет. Мы не гарантируем доходность и считаем, что гарантировать её нельзя. Доходность инвестиции в новостройку складывается из величин, которых на момент покупки ещё не существует: цена, по которой объект удастся продать через несколько лет; спрос арендаторов и ставка аренды в тот момент; срок экспозиции; фактические сроки сдачи дома; тарифы УК; налоговые правила; стоимость денег. Всё это можно спрогнозировать и посчитать в сценариях. Пообещать — нет: обещание не влияет ни на одну из этих величин. Обещание гарантированной доходности в недвижимости — повод остановиться и задать три вопроса: чем именно эта гарантия обеспечена, кто подписывает обязательство и что произойдёт, если доходность окажется ниже. Если внятного ответа нет ни на один из них, то нет и гарантии — есть только формулировка в рекламе. Что мы даём вместо гарантии: расчёт в трёх сценариях — базовом, оптимистичном и стрессовом; явно выписанные допущения (по какой ставке аренды, с каким простоем, с каким дисконтом на выходе считали); точку безубыточности; условия, при которых сделка перестаёт иметь смысл. Допущения видны, и их можно оспорить — в этом и состоит проверяемость. Кейс, если он опубликован на сайте, — результат конкретной сделки в конкретный период с конкретным объектом и набором допущений. Он показывает, как считали и почему расчёт сошёлся, но не переносится автоматически на другие проекты. Материалы носят информационный характер, не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют доходность.

• Как учитываются ремонт, налоги, УК и стоимость денег?

  Цена покупки — только одна строка расчёта. Результат сделки определяется полной стоимостью владения за весь срок: от первого платежа до выхода из объекта. Вход. Цена покупки и скидка, первоначальный взнос и график платежей, расходы на оформление сделки. Приведение объекта в состояние, в котором он приносит доход. Ремонт, мебель и оборудование — и время: месяцы, когда деньги уже вложены, а аренды ещё нет. Владение. Арендная ставка и простой (перерывы между арендаторами и срок поиска нового), плата УК и эксплуатационные расходы, налог на имущество. Плата УК стоит в модели отдельной строкой, а не растворяется в прочих расходах: это ежемесячный расход на весь срок владения, и на длинном сроке он заметно уменьшает арендный поток. Налоги. Налоговый режим — такой же параметр модели, как ставка аренды или срок владения: от него зависят налог с арендного дохода, налог при продаже и, по общему правилу, минимальный срок владения, после которого налог при продаже не возникает. Ставки и условия берём из ваших данных и действующих правил; налоговой консультацией это не является — за ней нужно к профильному специалисту. Стоимость денег. Собственные деньги тоже не бесплатны: у них есть альтернатива — доход, который они принесли бы в другом инструменте за тот же срок. Заёмные стоят процента и графика. Поэтому мы сравниваем не «цену покупки с ценой продажи», а денежный поток с учётом того, что деньги были связаны на несколько лет. Выход. Расходы на продажу и комиссия, срок экспозиции, дисконт к цене предложения, налог при продаже. Все ставки, тарифы и сроки в модели — параметры, а не константы: они берутся из документов конкретного объекта и ваших условий, а не подставляются по памяти. На выходе получается денежный поток по периодам и показатели: вложено, прибыль, окупаемость, точка безубыточности, ROI, NPV, IRR — в базовом, оптимистичном и стрессовом сценарии. Полный список параметров для отбора в вашем конкретном случае уточняйте у наших специалистов.

• Можно ли проверить уже выбранный ЖК?

  Да. Это отдельная задача: объект уже почти выбран, и нужно второе мнение до того, как внесены деньги. Проверка идёт по тому же набору критериев, что и подбор с нуля: локация и окружение, транспорт и реальное время до метро, класс и концепция комплекса, размер ЖК и число лотов — то есть внутренняя конкуренция, с которой вы столкнётесь и при сдаче, и при продаже, планировка и будущий спрос на неё, репутация застройщика и его сроки, полная стоимость владения, ликвидность и предполагаемая цена выхода. Считаем по конкретному лоту, а не по ЖК в целом. Внутри одного корпуса различаются цена, этаж, вид, планировка и условия оплаты, и экономика может сходиться на одном лоте и не сходиться на соседнем. Чтобы начать, нужны исходные данные: ЖК и корпус, номер или параметры лота (площадь, этаж, планировка), цена и условия оплаты из предложения застройщика, ваш срок владения и цель. Если лот забронирован, скажите, до какой даты действует бронь: от неё зависит, успеваем ли мы к вашему сроку. Результат — где сделка сильна, где риски, при каких допущениях она перестаёт сходиться и, если это уместно, один-два сопоставимых объекта для сравнения. Вывод может быть и отрицательным: «не покупать» или «покупать, но другой лот». Это нормальный исход проверки.

• Можно ли купить квартиру для себя и сохранить ликвидность?

  Да, и это отдельный сценарий: покупка для жизни с оглядкой на будущую продажу. Требования «для себя» и требования рынка совпадают не полностью. Редкий метраж, вкусовая планировка, отделка под личные привычки, доплата за верхний этаж и вид — за это платите вы сегодня, но не обязательно заплатит следующий покупатель. Это не значит, что так делать нельзя. Это значит, что у каждого такого решения есть цена, и её лучше знать до сделки, а не при продаже. Поэтому требования делим на две группы. Первая — то, что нужно вам для жизни и не обсуждается: район, число комнат, срок заселения, окружение. Вторая — то, где есть выбор между «нравится» и «легко продаётся». По второй группе показываем стоимость каждого решения: насколько сужается круг будущих покупателей и арендаторов, как это отражается на сроке экспозиции и на дисконте, который придётся дать. Проверяем при этом то же, что и в инвестиционном сценарии, плюс два вопроса, важных именно здесь: сколько похожих лотов в этом же ЖК выйдет на рынок одновременно с вами и насколько ваша планировка и метраж типичны для района. В итоге вы выбираете квартиру, в которой хотите жить, зная, во сколько обойдётся выход из неё через выбранный срок. Компромисс никуда не денется — но он будет посчитан заранее, а не обнаружен при продаже.